Compravendita immobiliare

Prima di affrontare un investimento così importante, sarebbe utile sapere in cosa consiste la compravendita immobiliare e quali sono le sue fasi.

Qui di seguito sono riportate tutte le fasi della compravendita immobiliare.

1. La proposta irrevocabile d'acquisto.

Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto, con tutte le clausole necessarie che suggerisce il Codice civile. La proposta, compilata in tutte le sue fasi, dopo la lettura e le firme, va subito spedita con ricevuta di ritorno, al venditore, o portarla direttamente a mano. Deve essere accompagnata da un acconto sul prezzo di vendita.

Compilazione:

i dati del venditore e dell’acquirente;
l’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile;
il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
i tempi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita immobiliare.

4. L'atto di compravendita immobiliare, ovvero il rogito.

Viene redatto da un notaio, ma lo si può anche redigere in forma privata facendo autenticare le firme. Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie.
All’atto di compravendita immobiliare va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990) relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati e se la casa risulta in regola, il venditore potrà inserire nell’atto di compravendita immobiliare una dichiarazione che avrà valore di atto notorio.
L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto.

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2. L'accettazione della proposta d'acquisto.

Il venditore è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente. Nel caso di accettazione però deve farlo tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno e in questo caso l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non rispondesse entro il termine fissato dall'acquirente nella proposta, quest'ultimo non avrebbe assolutamente alcun obbligo.

3. Il contratto preliminare.

E' a tutti gli effetti una promessa di vendita di immobili e precede l’atto notarile.
In sostanza è un documento privato redatto dalle parti, nel quale si individuano tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto di compravendita immobiliare vero e proprio, il così detto "rogito".
Con il contratto preliminare si stabilisce che la vendita venga portata a termine alle condizioni che sono state precedentemente accordate.
È possibile trascrive tale contratto nei registri immobiliari facendo uso della carta da bollo e facendo autenticare le firme dal notaio. In questo modo si evitano spiacevoli inconvenienti e ci si assicura che la casa non sia venduta contemporaneamente ad altri perché in questo caso valgono i diritti di chi ha registrato tali atti per primo. Lo svantaggio di questa operazione è il costo: ci sono i costi del notaio e l'imposta di trascrizione, che non è recuperabile se la casa è venduta dal costruttore.

Gli elementi fondamentali da inserire obbligatoriamente nel contratto preliminare sono:

i dati dell’acquirente e del venditore;
il prezzo dell'immobile;
i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze;
la descrizione della casa e degli altri immobili confinanti;
la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare;
la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca);
la regolarità nel rispetto delle norme edilizie;
il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
la clausola dell'arbitrato da utilizzare in caso di rescissione;
le eventuali clausole penitenziali;
la data e la firma dei contraenti.

La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, una specie di garanzia. Così se la compravendita immobiliare non va a buon fine per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra raddoppiata all'acquirente. In tutti i casi, il danneggiato può rinunciare alla caparra e pretendere in via di giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.
L'acconto invece è completamente diverso da entrambe le caparre, è semplicemente un anticipo sul prezzo che viene restituito se la compravendita immobiliare non va a buon fine.