Perizia tecnica immobiliare per un mutuo: come funziona

Parla l’Architetto, partener Agenzia Immobiliare Biondi

Perizia tecnica immobiliare per un mutuo: come funziona

La perizia è l’analisi tecnica redatta da un perito o da un esperto nel settore edilizio e immobiliare, quindi è affidata ad un architetto, un ingegnere o un geometra, purché abilitato all’esercizio della professione e regolarmente iscritto al proprio Ordine o Collegio di appartenenza.

La perizia è una relazione redatta con lo scopo di fornire una descrizione dettagliata ed obiettiva dello stato dei luoghi. Si possono eseguirei, diverse tipologie di perizia tecnica che variano a seconda della finalità per cui viene effettuata:

• perizia estimativa: viene utilizzata per determinare il valore di mercato di un immobile o di un terreno o di un fabbricato

• perizia per danni: serve per descrivere eventuali danni subiti e quantificare la spesa necessaria per la loro riparazione

• perizia per verificare la conformità a norme edilizie vigenti

• perizia per verificare misure e distanze

• perizia consulenza per un Tribunale.

La perizia la possiamo ravvisare così:

Una prima fase consistente nello svolgimento di un sopralluogo per effettuare l'esame dei luoghi. Si effettueranno le indagini sul posto per compiere i rilievi delle misure e il reportage fotografico ed eseguire, se necessario, eventuali saggi.

Una seconda fase riguarderà la redazione della relazione. Si eseguirà la descrizione corretta dello stato di fatto dei luoghi rilevati.
Nella relazione si dovrà descrivere l’ubicazione dell’immobile, i titoli autorizzativi, la sua suddivisione interna, i materiali utilizzati, la documentazione catastale e così via.

Le successive fasi della perizia tecnica esame e giudizio saranno, invece, incentrate sullo specifico problema oggetto dell'analisi.

Le perizie termineranno con un paragrafo destinato alle conclusioni, in cui verranno riassunti brevemente i risultati emersi.

La perizia immobiliare viene sempre effettuata quando si richiede un mutuo e serve ad attestare la conformità ed l'effettivo valore di mercato dell` immobile offerto in garanzia all'istituto di credito.

Per le banche effettuare la perizia per un mutuo è una garanzia, risulta di fondamentale importanza perché definendo il valore economico-commerciale della casa, esse potranno utilizzarlo per la determinazione dell`ipoteca cioè la loro principale garanzia per il prestito.

Nel caso in cui il mutuatario non dovesse rimborsare il prestito, la banca procederà al recupero del credito rivalendosi sull`immobile che diventerà di proprietà dell`istituto bancario.

All`istituto di credito interessa semplicemente sapere che, se il cliente non dovesse riuscire ad onorare gli impegni, con la vendita dell`immobile sarebbe possibile ottenere una somma sufficiente a coprire le rate mancanti.

Suggerimento: per il cliente interessato al mutuo è consigliabile richiedere una pre-perizia in modo tale da avere già un`idea di quale finanziamento chiedere, poter avere una verifica incrociata con quella che sarà la relazione finale del perito ufficiale. La stesura di una pre-perizia dovrà essere a carico del privato, in quanto effettuata da un tecnico di fiducia che effettua non solo il calcolo del valore dell`immobile al metro quadro, ma anche della valutazione sul valore di mercato, inerente allo stato di conservazione dell’immobile. Tale relazione potrà anche avere i costi del giuramento del perito, in quanto dovrà affermare con chiarezza il valore della casa, assumendosi le responsabilità penali delle affermazioni.

La perizia immobiliare attinente ad un mutuo non dovrebbe avere un costo per il cliente in quanto dovrebbero essere a carico della banca. In effetti capita che le banche, invece, detraggono il costo della perizia dall`importo di mutuo erogato. Solitamente le perizie tecnico estimative, vengo commissionate direttamente dall`istituto di Credito ad una Società Tecnica specializzata o ad un professionista, che già è a conoscenza dei criteri adatti che possano far corrispondere la relazione tecnica finale alle necessità della Banca. Il costo si aggira entro i 500 euro, anche se questo varia in base agli accordi delle singole banche con i periti di riferimento. Possono essere addebitate, inoltre, delle spese di viaggio se la casa è situata in una zona particolarmente remota o difficilmente accessibile.

Per una corretta trasparenza, la banca è sempre tenuta a fornire un elenco delle spese accessorie del mutuo al richiedente. In questo modo si potrà tenere conto in partenza dei costi legati alla perizia.

Una volta che la banca ha affidato l`incarico, il perito dovrà prima di tutto raccogliere la documentazione necessaria.

I documenti che dovranno essere esaminati sono:

1. Storico catastale dell`immobile: i documenti con cui si ricostruisce la storia dei suoi passaggi di proprietà, le eventuali modifiche che sono state effettuate ed il valore a cui è stato venduto o affittato in passato;
2. Legittimità documentazionale: atti che raccolgono informazioni sulla conformità degli impianti e dei materiali utilizzati per costruire l`immobile, si accerta l`assenza di abusivismi edilizi e di non conformità con le normative vigenti. Per farlo si avvale di documenti specifici, che devono essere forniti alla banca dal richiedente del mutuo affinché l`istituto possa darli al professionista. Gli atti che vengono normalmente richiesti sono:

• Atto di provenienza o rogito precedente;
• Planimetria catastale , Pratica edilizia (se l`immobile è di nuova costruzione) con la Abitabilità
• Computo metrico estimativo (se l`immobile è da ristrutturare)

A questo punto il perito può passare alla valutazione della casa in senso stretto. Per questo ne valuterà la dimensione, la posizione, l`anzianità, lo stato degli impianti e tutti gli altri aspetti che possono influenzare il valore di un immobile. Una volta che ha terminato di esaminare i documenti e l`immobile, il perito può preparare la sua relazione ed inviarla all`istituto di credito.

Dal momento in cui viene svolta la perizia convalidante l’erogazione del mutuo, potranno trascorrere circa 15 giorni e quindi si potrà procedere alla stipula del contratto di mutuo dal notaio.

Per stimare il valore di mercato del bene da periziare, il tecnico può usare varie analisi che riassumiamo di seguito, la scelta del metodo valutativo è legato alla disponibilità dei dati, alla natura e alle condizioni dell’immobile da valutare. ATTENZIONE: nel valore di mercato non rientrano le spese di transazione (intermediazione, notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione.

L’analisi del mercato immobiliare è articolata sulla conoscenze di dati e informazioni in uso nella prassi commerciale. Ai fini della stima, si dovrà svolgere un’analisi del mercato immobiliare per individuare il segmento di mercato cui appartiene l’immobile oggetto di valutazione.

L’analisi economico-estimativa, riguarda un segmento di mercato con l’analisi di vari parametri relativi all’immobile, dalla sua localizzazione al tipo di contratto, dalla destinazione alla tipologia immobiliare ed edilizia, dalla dimensione ai caratteri della domanda e dell’offerta, e così via.

Il metodo del confronto di mercato si basa sulla rilevazione del prezzo di mercato e delle caratteristiche  degli immobili ricadenti di mercato dell’immobile da valutare. L’immobile da valutare è confrontato con le compravendite di immobili simili concluse sul libero mercato. Questo Quando sono disponibili i dati immobiliari relativi al segmento di mercato dell’immobile da valutare, metodo è il più diretto e appropriato per stimare il valore di mercato.

È crescente la consapevolezza da parte di tutti gli utenti circa i benefici in termini economici prodotti dall’efficienza energetica del proprio immobile, pertanto il perito deve tener conto delle caratteristiche energetiche dell’immobile. Ecco quindi che nelle perizie tecniche, trova una rilevante importanza la valutazione dell’efficienza energetica dell’immobile. I beni oggetto di perizia devono avere l’attestato di prestazione energetica, cioè il documento che certifica la qualità energetica ed è obbligatorio nei rapporti contrattuali (locazione e compravendita).

La classe di efficienza energetica risultante da questo documento rappresenta una caratteristica importante dei consumi specifici di un immobile ed è indicativa dei costi di gestione ordinari.

Tale documento, chiamato Ape, evidenzia il fabbisogno e il relativo costo dell’energia primaria non rinnovabile per la climatizzazione estiva e invernale, per la produzione di acqua calda sanitaria, per la ventilazione.

nel procedimento di valutazione, comparando fra loro gli immobili sulla base della rispettiva classe di efficienza e, ove si tratti di immobili poco efficienti,

stimando gli oneri necessari a fare in modo che migliorino gli standard.